Immobilier : à Montpellier, Altémed met en place un protocole pour dégripper les opérations

« Faire sortir du logement, c’est la priorité absolue », lance Cédric Grail, directeur général du groupe public de construction et d’aménagement Altémed, réunissant l’aménageur Serm et le bailleur social ACM Habitat. Le « choc de l’offre » de 8000 logements en deux ans, lancé début 2022 par Montpellier Méditerranée Métropole et son bras armé Altémed se heurte à une grave crise du logement avec une chute de 48% des ventes sur les trois premiers trimestres 2023.

Sur les 99 lots (7500 logements) déjà attribués par Altémed dans ses ZAC, la moitié n’avance pas : « 47 roulent à peu près et le reste est grippé, en raison des difficultés de pré-commercialisation et de l’augmentation des coûts de la construction », précise Cédric Grail.

Des échanges avec les promoteurs menés depuis l’été 2023 ont permis d’étudier de près les conditions de sortie des opérations, dans l’objectif de retrouver un équilibre financier. Cela a abouti à la présentation, ce 7 mai à Montpellier, par le directeur général Cédric Grail et le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée Laurent Villaret d’un « protocole », assorti d’une clause d’intéressement pour dégripper les opérations. « L’idée est de donner un cadre général et de mener des négociations au cas par cas avec les promoteurs. Nous discutons actuellement sur 38 lots, soit 3000 logements, dont une moitié de situations compliquées », note Cédric Grail. Les14 lots restants sont « bloqués, plutôt pour des questions environnementales ».

Retrouver des marges

Comment retrouver des marges d’opérations de 5 ou 7% ? « Tout le monde doit faire un effort, notamment l’aménageur, comme l’architecte, la maîtrise d’œuvre, le conducteur d’opération », affirme Cédric Grail. Tous les paramètres sont passés au crible : charge foncière, cahier des charges architectural, parkings...

En raison des grandes incertitudes sur l’évolution des prix de vente, des coûts de construction et des frais financiers, apparaît aussi dans le protocole une clause d’intéressement « de retour à meilleure fortune ». Son principe : « toper » avec le promoteur sur une marge-cible de l’opération. Si l’équilibre financier est meilleur que prévu à la livraison, une part de la valeur reviendra à l’aménageur. Si l’opération n’a pas de risque de commercialisation sur les logements (cessions en bloc LLI, BRS, LLS etc…), l’opérateur devra à l’aménageur 50% de la marge supplémentaire. Dans le cas d’une opération avec un risque de commercialisation, l’opérateur sera redevable de 40% du supplément réalisé sur le logement. Ce sera 30% pour le tertiaire ou activités, y compris les opérations mixtes.

La FPI a aussi demandé de rajouter au protocole une révision annuelle prévue en juin prochain. « Le but, c’est de sauver les opérations, ce n’est pas le promoteur qui donne sa marge, commente Laurent Villaret (FPI). On ne peut pas résoudre la crise du logement sans entrer dans la mécanique des projets. L’objectif premier, c’est de ne pas arrêter l’activité, que les opérations aient une rentabilité minimale. Si le marché est grippé et que rien ne se passe, il est normal que nos entreprises soient d’accord pour trouver des aménagements dans les projets. Si le marché repart, il est normal que l’on restitue une partie de la valeur. Ce qu’on est en train de faire, ce rapprochement public-privé, fera référence. C’est une vraie innovation dans le territoire. »

Altémed a prévu de lancer en 2024 une vingtaine de nouveaux lots pour environ 1500 logements. La clause d’intéressement sera inscrite dans tous les futurs actes de vente.